想在千億市場規模的養老地產業狠撈一筆絕非易事
好事多磨
中國地產商們對養老地產可謂又愛又恨。隨著人口老齡化所帶來的市場憧憬，以及對不動產增值的巨大預期，養老地產成為地產商們和基金的新寵。例如中國人壽在河北就做了萬畝養老地產項目的規劃。
但最近他們被潑了一盆冷水。去年底，北京市國土資源局暫停了養老綜合用地招拍掛。分析人士認為，相關部門是擔心養老用地走樣問題，會在一定程度上造成土地資源的浪費。核心原因主要是目前國內尚未形成成熟的養老產業運營模式，加之養老運營、專業化養老看護醫療、收費標準等其他相關配套條件均不成熟，養老產業暫不具備完全市場化的生態環境。
毋庸置疑，中國養老地產市場是一塊巨大的蛋糕。公開資料顯示，到2015年我國老齡人口結構比將達到30%以上，其中80歲老人占20%以上。中國社科院老年研究所測算，目前我國養老市場的商機大約為4萬億元，這個數字在17年后可能會達到13萬億元。養老地產的開發者們都在盤算著這樣一筆賬——在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養老社區，就有可能在未來三年產生至少4500個養老地產項目需求。
這其中還有中國特殊的國情。中國養老基金會籌備處主任黃紹輝告訴《環球企業家》：“中國養老問題可能在會2015年之后凸顯出來，那時上世紀60年代出生的女性開始退休，而她們大多只生育了一個孩子，到時養老的需求很快就會膨脹。”
政策面的利好也是重要原因。在最近的一段時間，國家連續出臺鼓勵養老產業的政策，希望更多資本進入養老領域，還提出將在全國開展老年人住房反向抵押養老保險試點。
但養老地產是一個需要耗費巨資的產業。一個開發機構面臨的支出不僅僅包括硬件住宅的開發，還有醫療保健中心、老年活動中心等大量醫護及配套設施的建設。這比開發一般商品住宅的成本高出了三分之一。在大部分的養老土地項目價格都沒有得到優惠的前提下，高額的費用為開發者帶來了極大的營運困難，而他們的資金大多來自短期融資。
糟糕的是巨大的支出并不會帶來立竿見影的效果。通常情況下，養老地產項目都需要經歷一個較長的營銷周期。開發者要確保高水平的管理、經營和服務，就必須長期持有物業，這意味著養老地產必須通過租賃而不是出售實現盈利。多位業內人士表示，養老地產在沒有明確政策優惠的情況下，依靠租賃和服務實現盈利幾無可能。以保利地產的首個自持經營的養老地產項目保利安平·北京和熹會老年公寓為例，該項目預計需要30年才能收回成本。在利益的考量面前，地產商們或許正在糾結究竟是賣房子，還是賣服務。
令人擔憂的是，養老地產大躍進式的投資已超過千億元規模。目前在國內養老地產領域共有三大投資主體：一支是以萬科、綠城、保利地產、聯想控股、香江國際、復星為代表的“房企系”；另一支是“保險系”，自2010年9月保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》后，保險資金正式獲準進入養老地產，到2012年底已超過500億元；最后一支是“央企系”，最具代表的是中國石化斥資80億元在四川布局養老項目。
顯然政策面敏銳地發現到其中隱藏的風險。清華同衡養老產業研究所副所長張勁松對《環球企業家》表示，養老主要是看后期的服務，這和一般機構看重的興奮點不太一樣。當前住宅地產遭遇嚴厲調控，具有公益性質的養老地產有時帶有一定政策支持，這為一些開發商帶來了可鉆的漏洞，有的借發展養老地產為名，實際上在圈地賣樓。例如，位于西塘古鎮的一個養老地產項目，盡管開發商配置了約9000平方米國際護理中心等養生配套，但項目依然以銷售別墅和電梯小高層公寓為主，開發形式與傳統地產并無太大差異。在這些項目中，養老地產無非是炒作的一個新概念和噱頭而已。這些現象制約了政策進一步開放的速度。
持反對意見的黃紹輝并不認同養老地產政策有收緊的趨勢。他表示，北京的養老地產開發正處于實驗的階段，政策方面還有不規范的地方，暫停招拍掛并不代表政府未來不會在這方面全力以赴。“經過出讓一塊地的經驗總結和調整之后，相信很快會有更新的政策出臺。”黃說。
或許正基于此，養老地產的投資熱度依然不減。從2012年以來，除了常規的房企系、保險系和央企系開發商，更多的實體資本也加入到這一領域。黃紹輝表示，養老地產不僅僅解決老人居住問題，還是一個涉及面很廣的綜合性產業，資本在看到這個趨勢后需要一個提前醞釀和布局。這還涉及到開發主體的戰略取向。中宏地產副總裁金潔對《環球企業家》說：“有的企業側重短期回報，有的企業看重中長期回報，但開發養老地產是一個長線投資。”潛臺詞是，如果想狠撈一筆，絕非易事。